Vanaf 1 september 2021 is Boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking getreden, waarmee de langverwachte hervorming van het Belgische eigendomsrecht wordt geïmplementeerd. Een van de meest interessante aspecten is het nieuwe concept van volume-eigendom, of de mogelijkheid om een eeuwigdurend recht te hebben om op een onroerend goed te bouwen, wat resulteert in een eeuwigdurend eigendomsrecht op verscheidene volumes. Een recht van opstal wordt nu immers gedefinieerd als een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of op een deel, op, boven, of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben. Het nieuwe begrip "volumes" verwijst naar een geometrische ruimte van drie dimensies, geografisch gelegen op een welbepaalde plaats.

A.   Recht van opstal

Het recht van opstal is in beginsel beperkt tot een maximum van 99 jaar, maar kan onder bepaalde voorwaarden eeuwigdurend zijn. Een eeuwigdurend recht van opstal is bijvoorbeeld mogelijk om de splitsing in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend goed dat verschillende volumes omvat die zelfstandig en onderscheiden kunnen worden gebruikt en die geen gemeenschappelijke delen hebben. Een dergelijk eeuwigdurend recht van opstal houdt dus in wezen in dat de eigendom van een gebouw wordt verdeeld in verschillende delen, horizontaal en verticaal op verschillende niveaus, die zich boven of onder de natuurlijke ondergrond kunnen bevinden, zonder dat er gemeenschappelijke delen tussen deze verschillende delen of volumes worden vastgesteld.

Het spreekt voor zich dat het eeuwigdurende recht om op een onroerende zaak te bouwen, en dus de eeuwigdurende eigendom op volumes, interessante structureringsmogelijkheden biedt met betrekking tot een groot gebouwencomplex dat voor verschillende doeleinden wordt gebruikt, bijvoorbeeld voor zowel retail- als residentiële projecten. 

B.   Fiscale gevolgen

Indien het onroerend goed waarop het bouwrecht betrekking heeft, reeds constructies omvat, wordt volgens de nieuwe regels de eigendom van  bestaande constructies door de verlening van het bouwrecht overgedragen aan de houder van het bouwrecht (tenzij anders overeengekomen door de partijen). Bijgevolg zou een dergelijke overdracht kunnen worden onderworpen aan (i) BTW - indien het gaat om de levering van een (gedeelte van een) gebouw dat als "nieuw" voor
btw-doeleinden kwalificeert; de "verkoper" kwalificeert als een professionele bouwer; of bij wijze van optie - of (ii) registratierechten van 10% in Vlaanderen of 12,5% in Brussel en het Waalse Gewest. De fiscaal meest optimale structuur zal onder meer afhangen van de vraag of de houder van het recht van opstal de voorbelasting zal kunnen recupereren en of al dan niet de verlaagde BTW-tarieven beschikbaar zijn.

Er dient in het bijzonder aandacht te worden besteed aan de fiscale gevolgen bij de beëindiging van het recht van opstal. De standaardregel (weliswaar een regel van aanvullende aard) is dat de opstalgever de opstalhouder moet vergoeden voor de verwerving van gebouwen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Indien de overeenkomst inzake het recht om te bouwen iedere schadeloosstelling uitsluit, zullen er doorgaans geen overdrachtsbelastingen of BTW verschuldigd zijn, maar dit zal wel vragen op het gebied van de inkomstenbelasting doen rijzen. Omgekeerd, indien de overeenkomst inzake het recht om te bouwen in een schadeloosstelling voorziet, zullen overdrachtsbelastingen of btw doorgaans van toepassing zijn. Hierop zijn echter uitzonderingen. Gelet op het voorgaande is het van belang de gevolgen van de overdracht van het gebouw voor de BTW of de registratierechten van geval tot geval te beoordelen..

Bebotax is steeds tot uw beschikking voor verdere gedetailleerde uitleg in verband met uw specifieke situatie

Bronnen:

• De Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 « Goederen » van het Burgerlijk Wetboek (BS 17 maart 2020)